借り換えが得になりやすい条件
住宅ローンの借り換えには数十万円規模の諸費用がかかるため、金利が下がれば必ず得になるわけではありません。一般に、次の条件が重なるほど効果が出やすいとされています。
- 金利差が大きい — 差が小さいと、削減できる利息が諸費用に届きません
- ローン残高が多い — 利息は残高に対してかかるため、残高が大きいほど下げ幅が効きます
- 残りの期間が長い — 期間が短いと、そもそも支払う利息の総額が小さく、削減余地が限られます
逆に、返済終盤で残高も期間も少ない場合は、金利が下がっても諸費用を回収できないことがあります。当ツールで総額メリットがマイナスになる場合は、この状態にあたります。
諸費用を入れずに比べると判断を誤る
借り換えには、事務手数料、保証料、抵当権の設定と抹消の登記費用、印紙代などがかかります。金融機関によって金額の差が大きく、特に事務手数料は「定額」か「借入額の2%前後」かで数十万円変わります。
金利だけを比べると魅力的に見えても、諸費用を含めると逆転することがあります。必ず諸費用まで入れて試算してください。
毎月の返済額が下がっても総額が増えることがある
借り換えのときに返済期間を延ばすと、毎月の負担は軽くなりますが、利息を払う期間が延びるため総返済額はかえって増えることがあります。「毎月がラクになるか」と「トータルで得か」は別の話です。当ツールでは両方を表示しているので、目的に応じて見る数字を選んでください。
金利タイプを変える場合の注意
変動金利は当初の返済額を抑えられますが、将来の金利上昇の影響を受けます。固定金利は金利が高めでも返済額が確定します。変動から固定への借り換えは、目先の総額では不利に見えても、返済額が変わらない安心を買うという判断です。金額だけでは比較しきれない部分があります。
住宅ローン控除への影響
住宅ローン控除を受けている期間中に借り換える場合、一定の要件を満たせば控除は継続できますが、借入額や期間の条件によっては対象外になることがあります。控除額は年間で数万円から数十万円になるため、借り換えの損得を左右します。金融機関と税務署に確認してから判断してください。
よくある質問
- 諸費用には何が含まれますか？
- 事務手数料・保証料・登記費用・印紙代などの合計を入力してください。金融機関により大きく異なります。
- 総額メリットがマイナスになるのはなぜ？
- 金利差が小さい・残期間が短い・諸費用が高い場合、借り換えても得にならないことがあります。